LA FISCALITÉ DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé entre l’achat et la revente d’un bien :
Schématiquement, la plus-value est égale au prix de vente diminué du prix d’achat.

Le prix de revient peut être majoré des frais d’acquisition
Il est possible de retenir le montant réel (avec justificatif) ou un taux forfaitaire de 7,5% (sur le prix d’acquisition)

Le vendeur peut aussi intégrer des travaux dans le prix de revient.

Les travaux ne doivent pas avoir été déjà déduits fiscalements.

Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, l’enveloppe de travaux peut être estimée à 15% du prix d’acquisition.

En dehors de certains cas d’exonération, les plus-values immobilières sont imposables.

L’imposition des plus-values immobilières concerne :

• Les biens détenus en direct
• Les droits et titres sur des biens immobiliers (nue-propriété, usufruit, parts de SCPI, parts de SCI à l’IR…)

2. Les cas d’exonération

La plus-value réalisée sur une résidence principale échappe à l’imposition

Cela vaut aussi pour les dépendances directes comme un garage ou une chambre de bonne du même immeuble.

En cas de vente suite à un divorce, chacun des deux anciens époux bénéficie de cette mesure sans limite de durée, même si une autre résidence a été acquise

Une exonération est aussi prévue lors de la première cession d’un logement (autre que la résidence principale). Plusieurs conditions sont à respecter :

• Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années
• Le produit de cession doit être utilisé dans les 24 mois pour l’acquisition de la résidence principale
• L’opération doit être la première cession effectuée par le vendeur

Les biens exploités sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficient d’un cadre particulier :

• Ils sont soumis au régime des plus-values professionnelles
• Une exonération d’impôt sur les plus-values est possible si l’activité de loueur génère moins de 90.000 € de recettes par an (moyenne des deux ans précédents).
• Un rabais partiel est accordé si les rentrées sont comprises entre 90.000 € et 126.000 €